Купить дом или построить: что дешевле и выгоднее

Я одновременно строю дома на заказ и продаю готовые дома в Таганроге. Поэтому вижу оба пути изнутри, с их плюсами и ловушками. В этой статье сравню их честно, на цифрах, с учётом того, что с 1 октября могут поменяться условия семейной ипотеки. И скажу, кому какой путь выгоднее.

Обновление: 24 сентября условия утвердили официально. С 1 октября ставка зависит от числа детей: для Ростовской области 10% при одном ребёнке, 8% при двух, 6% при трёх (как сейчас), 4% при четырёх и 2% при пяти и более. Пересчитал все три сценария ниже под реальную шкалу, а не под старые слухи про плоские 10-12%.

🏠 С чего начинается сравнение

Готовый дом и стройка отличаются не только ценой. Они отличаются тем, за что именно вы платите:
— покупая готовый дом, вы платите за результат, который можно потрогать, плюс наценку продавца за его риск, время и деньги;
— строя дом, вы платите за участок и работу, но берёте на себя время ожидания, организацию и часть рисков.

Поэтому «строить дешевле» — правда почти всегда, если считать только цену. Но если считать деньги, время и нервы вместе, картина становится интереснее.

По нашей базе объявлений новые дома в Таганроге на небольших участках продаются в среднем в районе 95 тысяч рублей за квадратный метр вместе с участком. В Ростове и ближайших пригородах дома дороже, особенно ближе к городу. Но разница между «купить» и «построить» в обоих городах работает по одной логике.

🧮 Считаю на одном примере

Возьмём условную семью, которой нужен дом на 100 квадратных метров. Цифры округлённые, для сравнения, а не прайс.

Путь первый — готовый дом за 9,5 млн рублей.
— взнос 20% — 1,9 млн;
— кредит 7,6 млн: 6 млн по льготе, 1,6 млн по рыночной ставке;
— платёж при льготной ставке 6% и рыночной 16% (так было до 1 октября) — около 60 400 рублей в месяц;
— с 1 октября при одном ребёнке (10% на льготную часть) — около 76 300 рублей;
— при двух детях (8%) — около 68 000 рублей;
— при трёх и более детях лимит по льготе поднимается до 10 млн, весь кредит укладывается в льготную ставку без рыночной надбавки: под 6% (трое детей) — около 49 000 рублей, под 4% (четверо) — около 40 100, под 2% (пятеро и более) — около 32 200 рублей.

Путь второй — участок за 1,5 млн плюс стройка дома за 7 млн, всего 8,5 млн.
— взнос 20% — 1,7 млн;
— кредит 6,8 млн: 6 млн по льготе, 800 тысяч по рыночной ставке;
— платёж при 6% и 16% (так было до 1 октября) — около 49 500 рублей в месяц;
— с 1 октября при одном ребёнке (10%) — около 65 400 рублей;
— при двух детях (8%) — около 57 200 рублей;
— при трёх и более детях весь кредит попадает под льготу без рыночной надбавки: под 6% — около 43 800, под 4% — около 35 900, под 2% — около 28 800 рублей.

Путь третий — участок уже есть, строим только дом за 7 млн.
— взнос 1,4 млн, кредит 5,6 млн, весь по льготе;
— под 6% (так было до 1 октября) — около 36 100 рублей в месяц;
— с 1 октября при одном ребёнке (10%) — около 50 900 рублей;
— при двух детях (8%) — около 43 200 рублей;
— при трёх детях ставка не меняется — те же 36 100; при четырёх (4%) — около 29 600; при пяти и более (2%) — около 23 700 рублей.

Разница между готовым домом и стройкой с покупкой участка — около 10 900 рублей в месяц. За 25 лет по кредиту готовый дом обойдётся примерно в 18,1 млн выплат банку, стройка — примерно в 14,9 млн. Разница больше трёх миллионов рублей.

А если участок у семьи уже есть — стройка выигрывает ещё сильнее: весь кредит укладывается в лимит и идёт по льготной ставке.

⏳ Что съедает выгоду от стройки

Теперь честно о том, что эту разницу уменьшает.

Время. Пока дом строится, семья где-то живёт. Если это съёмное жильё за 25 тысяч в месяц, а стройка идёт десять месяцев — это 250 тысяч. Плюс в это же время уже идут платежи по ипотеке, а жить в доме нельзя.

Обустройство. Готовый дом часто продаётся с забором, благоустройством, подключёнными коммуникациями. При стройке всё это отдельная статья расходов, и её часто забывают заложить в смету.

Подключение коммуникаций. Газ, электричество, вода — у готового дома они уже есть. На новом участке это договоры, сроки и деньги. Иногда подключение газа занимает больше времени, чем сама стройка коробки.

Риски стройки. Задержки, перерасход, переделки. Через эскроу риск потерять деньги почти исчезает, но риск сроков остаётся.

Даже с учётом всего этого стройка при нормальном подрядчике обычно выходит выгоднее. Но выгода уже не три миллиона, а меньше — и она достаётся не бесплатно, а ценой времени и участия.

🏗 Кому выгоднее строить

Стройка разумна, если:
— у вас уже есть участок или вы нашли хороший участок с коммуникациями;
— вы не спешите переезжать и можете подождать от нескольких месяцев до года;
— вам нужна конкретная планировка, которую не найти в продаже;
— бюджет позволяет уложиться в лимит льготного кредита;
— вы готовы выбрать подрядчика, который работает с банком через эскроу и зарегистрирован в ЕИСЖС.

Особенно стройка выгодна тем, у кого участок уже есть. В этом случае вы не платите наценку продавца, а весь кредит часто укладывается в льготную часть.

🏡 Кому выгоднее купить готовый дом

Готовый дом разумен, если:
— вам нужно переехать быстро, например, к началу учебного года или из-за окончания аренды;
— вы хотите видеть, что покупаете: стены, отделку, соседей, счета за отопление;
— у вас нет времени и желания управлять стройкой;
— вы хотите зафиксировать условия ипотеки сейчас, а не через несколько месяцев стройки;
— в продаже есть дом, который подходит вам почти идеально.

Последний пункт особенно важен в период, когда меняются условия ипотеки. С готовым домом сделка занимает недели. Со стройкой одобрение, проект и договор подряда — это месяцы подготовки.

📐 Где при стройке реально экономят, а где нет

Когда семья решает строить, первое желание — сэкономить на всём. Из практики скажу, где экономия настоящая, а где она потом возвращается двойной ценой.

Экономия настоящая:
— простая форма дома. Прямоугольник под двускатной крышей обходится заметно дешевле дома с эркерами, выступами и сложной кровлей, а живётся в нём не хуже;
— одноэтажный дом на 90–110 метров вместо двухэтажного на 150. Меньше площадь — меньше кредит, отопление и налоги;
— типовые размеры окон и дверей вместо нестандартных;
— отделка в два этапа: сначала черновая и самое нужное, чистовую в части комнат можно делать позже, уже живя в доме.

Экономия ложная:
— фундамент «попроще». Всё, что сэкономили на фундаменте, потом тратится на трещины в стенах и переделку отмостки;
— утепление «потом доделаем». Утеплить готовый дом стоит в разы дороже, чем сделать сразу, а счета за газ приходят каждую зиму;
— кровля и водосток по минимуму. Протечка за одну осень съедает всю экономию;
— отказ от проекта. Дом без проекта строится «по ходу», и каждое решение на объекте стоит дороже, чем такое же решение на бумаге.

🔎 Как не переплатить за готовый дом

Если вы склоняетесь к готовому дому, помните: наценку продавца вы платите за качество, которое не всегда видно. Вот что я смотрю в первую очередь, когда оцениваю чужой дом:
— трещины на фасаде и внутри, особенно косые трещины от углов окон — признак проблем с фундаментом;
— отмостка: целая ли, есть ли уклон от дома, не отошла ли от стены;
— цоколь: нет ли белых высолов и сырости — это вода, которая идёт в стену;
— кровля и чердак: следы протечек, утепление, вентиляция подкровельного пространства;
— котёл и отопление: какой котёл, сколько ему лет, как разведено отопление;
— счета за газ за прошлую зиму — лучший тест, как дом держит тепло.

Если хотя бы по двум пунктам есть вопросы — это повод торговаться или позвать специалиста на осмотр. Пара часов осмотра до сделки стоит гораздо меньше, чем ремонт фундамента после неё.

⚖️ Что меняет 1 октября в этом выборе

Если для вашей семьи ставка после 1 октября вырастет, а готовый дом уже выбран и документы в порядке, выгоднее может оказаться именно готовый дом: вы успеваете зафиксировать 6%, пока стройка ещё только проектируется.

Если ставка для вас не меняется — например, у вас двое детей, — спешка не нужна. Тогда можно спокойно выбирать между стройкой и готовым домом, опираясь на цену, время и планировку.

Если отменят комбинированную схему и оставят лимит 6 млн, выигрывают дома, которые укладываются в лимит. Здесь у стройки на своём участке большое преимущество: её проще подогнать под лимит, выбрав площадь и материалы.

📋 Как принять решение за один вечер

Сядьте вдвоём и ответьте на пять вопросов:
— Сколько месяцев мы можем подождать до переезда?
— Есть ли у нас участок или хороший вариант участка?
— Какой максимальный платёж по ипотеке нас устраивает?
— Нужна ли нам планировка, которой нет в продаже?
— Кто из нас готов раз в неделю ездить на стройку и принимать решения?

Если ждать нельзя и на стройку ездить некому — покупайте готовый дом. Если есть участок, время и понятный подрядчик — стройка сэкономит серьёзные деньги.

🤝 Мы делаем и то, и другое

Мы строим дома в Таганроге под ипотеку и сейчас выходим на рынок Ростова-на-Дону. Поэтому можем честно посчитать оба варианта для конкретной семьи и не тянуть в одну сторону.

Если вам нужен готовый дом, сейчас у нас есть дом на улице Черняховского, 6 в Таганроге: 105 квадратных метров, один этаж, участок 3,3 сотки, рядом Новый вокзал. Дом подходит под семейную ипотеку. Если у вас есть участок и вы хотите строить — напишите, я посчитаю, во что обойдётся стройка под ваш бюджет и какой будет платёж.

Итог. Стройка почти всегда дешевле по цене, особенно если участок уже есть: разница в выплатах банку может превышать три миллиона рублей за срок кредита. Но она требует времени, участия и правильного подрядчика. Готовый дом дороже, зато быстрее и предсказуемее, а в период смены условий ипотеки это тоже стоит денег. Выбирайте не по принципу «что дешевле», а по тому, сколько у вас времени и сил. А деньги можно посчитать заранее — напишите, и я посчитаю под вашу ситуацию.

Завтра разберу подробно то, что мало кто заметил в объявлении: льготу на 15 лет, а потом ставку «ключевая плюс 2 процентных пункта» (а для строительства дома — плюс 2,5).

Такие разборы, где ипотеку на дом считаю в рублях, а не в процентах, я выкладываю и в соцсетях — заходите туда, где вам удобнее читать: @doma_bez_boli, ВКонтакте, MAX, Pinterest, наш сайт